為加大棚戶區(qū)改造力度，確保保障性安居工程的順利實施，讓廣大人民群眾居住環(huán)境得到改善，開遠市人民政府決定實施城市棚戶區(qū)改造建設工程。  

為確保房屋征收工作的順利實施，維護房屋征收雙方的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》等法律法規(guī)，結合我市的情況，制定本方案。

一、項目名稱、征收范圍和規(guī)模、項目批準文件

（一）項目名稱：2015年度城市棚戶區(qū)改造建設工程

（二）征收范圍和規(guī)模：涉及住戶4600戶，房屋總建筑面積33.5萬平方米，總占地面積27.1公頃（約407畝），具體位置以開遠市2014年度、2015年度城市棚戶區(qū)改造建設工程規(guī)劃為準：

1、開遠市2014年度城市棚戶區(qū)改造建設工程規(guī)劃征收范圍：

（1）崇文街片區(qū)  東至崇文街、南至靈泉西路、西至團結巷、北至青年路。

（2）南正街片區(qū)  東至開遠五中、南至文化街、西至市西中路、北至靈泉西路。

2、開遠市2015年度城市棚戶區(qū)改造建設工程規(guī)劃征收范圍：

（1）人民中路片區(qū)東至人民中路、南至靈泉西路、西至崇文街、北至東風路。

（2）南院片區(qū)  東至人民南路、南至小高爐、西至開遠五中、市西中路、北至文化街、靈泉西路。

(三)項目批準文件：正式方案公布時提供文號

二、房屋征收人、被征收人和房屋征收部門

房屋征收人：開遠市人民政府

房屋被征收人：在征收范圍內(nèi)根據(jù)城市棚戶區(qū)改造建設項目規(guī)劃，需要拆除的房屋及附屬物的產(chǎn)權人是被征收人。

房屋征收部門：開遠市人民政府確定開遠市城市棚戶區(qū)改造指揮部為開遠市城市棚戶區(qū)改造建設工程的房屋征收部門，負責組織實施項目涉及的房屋征收與補償安置工作。

辦公地址：開遠市南正街原政府西大院內(nèi)，聯(lián)系電話：7120671、7120679。

三、房屋征收工作的實施期限和要求

2015年度城市棚戶區(qū)改造建設工程的房屋征收工作預計實施完成時間：從2015年9月20日至2016年3月31日約六個月左右：

1、征求意見階段：2015年9月20日起至2015年10月31日 ，公布房屋征收補償安置方案征求被征收人意見不少于30天，調(diào)查補償安置意向, 被征收人選擇房地產(chǎn)價格評估機構。

2、調(diào)查認定階段：2015年10月起至2015年12月 ，做出房屋征收決定，修改公布房屋征收補償安置正式方案。進行房屋征收調(diào)查、實物認定和現(xiàn)場評估，公示調(diào)查、評估結果，協(xié)商房屋征收與補償協(xié)議的內(nèi)容。

3、征收補償階段：從2015年12月起至2016年3月，簽訂房屋征收和補償協(xié)議。按照協(xié)議約定時間接收被征收人的騰交的房屋，進行房屋征收補償安置、支付相關房屋征收補償款項。

在本方案規(guī)定的時間期限內(nèi)房屋征收部門與被征收人協(xié)商達不成補償安置協(xié)議的，由房屋征收部門報請開遠市人民政府作出補償決定，依法送達被征收人，并在房屋征收范圍內(nèi)公告。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議或提起行政訴訟。對于在法定期限內(nèi)不執(zhí)行補償決定也不申請行政復議或不提起行政訴訟的，由開遠市人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。

四、被征收房屋結構類型、用途、性質(zhì)、建筑面積的認定處理、房地產(chǎn)價格評估機構

1、被征收房屋的建筑結構類型、用途、性質(zhì)和建筑面積的認定：原則上以房產(chǎn)證或房產(chǎn)檔案記載內(nèi)容為準,房產(chǎn)證未記載的，在調(diào)查登記時據(jù)實認定；記載建筑面積與實際情況不符的，由房屋征收部門負責委托有資質(zhì)的測繪機構測量，以技術報告的內(nèi)容為準進行認定。

2、被征收人在其合法的土地使用權范圍內(nèi)建蓋的臨時建筑，按照建筑工料費評估補償，不進行產(chǎn)權調(diào)換。

被征收人占用公共空地、過道或者他人合法使用的土地搭建的違規(guī)、違法臨時建筑不予補償，由被征收人自行拆除。

3、被征收的住宅類房屋在2014年度、2015年度征收范圍公告發(fā)布之前已經(jīng)改為商業(yè)用房（住改商）且正在經(jīng)營使用的，能夠提供有效工商營業(yè)執(zhí)照或稅務登記證明并依法納稅的房屋，認定為商業(yè)用房；未能提供相關經(jīng)營、稅務證明資料的住改商的房屋，房屋用途按照住宅認定補償。

4、住改商房屋的建筑面積計算僅限于該房屋主體結構臨街底層的第一自然間。二層以上（含二層）房屋進行住改商的，如果房產(chǎn)證或者檔案記載的用途不是商業(yè)用房的，按照記載用途補償。

5、被征收人房地產(chǎn)權屬不明的，權利人應當在調(diào)查認定階段向征收部門提供產(chǎn)權依據(jù)進行產(chǎn)權認定；房地產(chǎn)權有爭議的，產(chǎn)權人應當在征收期限內(nèi)積極協(xié)商解決，在征收期限內(nèi)不能確定歸屬的，征收部門采取證據(jù)保全方式詳細記錄房屋情況，簽約期限屆滿依法下達房屋征收補償決定。

6、房地產(chǎn)價格評估機構的選擇：房屋征收部門在房屋征收決定前，通過公開程序從具備云南省住房和城鄉(xiāng)建設廳確定的房屋征收評估機構資格備選庫名單中，確定3家以上愿意承擔開遠市棚戶區(qū)改造工作房地產(chǎn)價格評估工作入圍備選機構。在本方案公布后15日內(nèi)被征收人從入圍備選機構中協(xié)商選定一家評估機構；被征收人如在15日內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門在公證機構公證監(jiān)督下，組織被征收人或者代表按得票多者當選的原則投票決定或者采取搖號、抽簽等方式公開確定承擔開遠市棚戶區(qū)房屋征收的價格評估機構。

房地產(chǎn)價格評估費用由房屋征收部門承擔。

從事房地產(chǎn)價格評估的機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收價格評估工作，任何單位和個人不得干預。

五、房屋征收的補償安置

被征收人的房屋征收補償安置可以選擇貨幣補償安置方式，也可以選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換安置方式。

(一)  貨幣補償安置方式：

1、被征收房屋價值補償：

對被征收房屋的價值補償，不低于房屋征收決定公告之日與被征收房屋類似房屋的房地產(chǎn)市場價格。

依據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、成新、朝向、層次、環(huán)境、設施配套等因素，由選定的房地產(chǎn)評估機構確定市場評估價格，按照市場評估價格進行貨幣補償。

2、被征收房屋的裝飾裝修補償：征收雙方協(xié)商補償，協(xié)商不成的按照評估機構的評估結果補償。

3、被征收人有合法使用權的空地和其它附屬物（如臨時建筑、簡易棚、院門、圍墻、水井、果樹、地坪等）的補償：按照評估機構的市場評估價格進行貨幣補償。

（二）產(chǎn)權調(diào)換安置方式

1、產(chǎn)權調(diào)換安置方式的安置回遷房屋位于開遠市城市棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)。

被征收房屋屬于商業(yè)用房的，產(chǎn)權調(diào)換按照規(guī)劃新建就近地段的商業(yè)用房進行安置；被征收房屋屬于住宅、辦公、生產(chǎn)用房等非商業(yè)用房的，產(chǎn)權調(diào)換按照規(guī)劃新建非商業(yè)用房相對集中片區(qū)的房屋進行安置，產(chǎn)權調(diào)換房屋具體位置詳見經(jīng)過審批的改造建設規(guī)劃。

2、被征收房屋產(chǎn)權調(diào)換新房的比例：

（1）非商業(yè)用房類型  建筑面積調(diào)換安置房套內(nèi)面積比例：

鋼混結構        1:1.1

磚混結構        1:1.05

磚木結構        1:1.0

土木結構        1:0.95

（2）商業(yè)用房類型  建筑面積調(diào)換安置房套內(nèi)面積比例：

鋼混結構        1:1.0

磚混結構        1:0.95

磚木結構        1:0.9

土木結構        1:0.85

按照以上比例兌現(xiàn)的房屋，征收雙方不補新舊房屋價差，安置房的公攤建筑面積產(chǎn)權歸被征收人所有，被征收人不承擔公攤面積部分的房屋價款。

3、被征收人回遷房屋的選擇和價格規(guī)定：

（1）被征收人選擇回遷房屋的套數(shù)或者間數(shù)，按照被征收房屋的總面積數(shù)量、類型來確定，按照房屋的使用類型產(chǎn)權調(diào)換補償同類房屋，即：商業(yè)用房調(diào)換商業(yè)用房，非商業(yè)用房調(diào)換非商業(yè)用房。

（2）非商業(yè)用房的回遷房屋價格計算：選擇安置回遷房的面積超出應當補償套內(nèi)建筑面積10%以內(nèi)的部分，被征收人按照該房對外公開的市場銷售價格的90%支付房款，超出應當補償套內(nèi)建筑面積10-20%的部分應按照該房對外公開的市場銷售價格95%支付房款，超出應當補償套內(nèi)建筑面積20%以上的部分應按照該房對外公開的市場銷售價格全額支付房款。

（3）商業(yè)用房的回遷房屋價格計算：選擇安置回遷房的面積超出應當補償套內(nèi)建筑面積在5%以內(nèi)的部分，按照該房對外公開的市場銷售價格的90%支付房款，超出5-10%以上的部分應按照該房對外公開的市場銷售價格的95%支付房款，超出10%以上的部分應按照該房對外公開的市場銷售價格全額支付房款。

（4）被征收人選擇的回遷房屋面積小于應當補償套內(nèi)建筑面積的，未產(chǎn)權調(diào)換的部分的房屋建筑面積按照評估價貨幣補償。

4、非商業(yè)房屋的回遷安置房選擇順序以簽訂征收補償安置協(xié)議的順序確定，按照簽訂協(xié)議的先后順序，選擇集中安置地段的同類回遷房；商業(yè)用房的回遷按照被征收房屋的位置順序，從規(guī)劃新建的最接近地段的商業(yè)用房中順序選擇，征收部門另行制定《選房細則》規(guī)定具體的程序。

5、回遷安置房的交房裝修裝飾標準詳見《選房細則》。

6、《選房細則》在正式方案發(fā)布時公布。

7、被征收房屋的裝飾裝修、合法使用的空地和其它附屬物按照評估機構的評估價格貨幣補償。

（三）征收的相關補償費用、補助規(guī)定

1.搬遷補償：給予每戶被征收人一次性搬遷補償費1500元。

2.臨時過渡安置補償：

（1）商業(yè)用房臨時過渡安置補償標準20元/㎡/月；

     生產(chǎn)用房臨時過渡安置補償標準16元/㎡/月；

     辦公用房臨時過渡安置補償標準12元/㎡/月；

住房和其它房屋臨時過渡安置補償標準10元/㎡/月。

（2）被征收人選擇產(chǎn)權調(diào)換回遷安置方式的，由被征收人自行租房臨時安置過渡，征收部門以被征收房屋的建筑面積計算，支付實際發(fā)生的臨時過渡安置期限的臨時過渡安置補償費。臨時過渡安置補償費在過渡期第一年度一次性支付，從第二年度起每半年支付一次。

（3）非商業(yè)用房的臨時過渡安置補助費，如果支付金額低于300元/月/戶的，按照300元/月/戶支付，

（4）被征收人選擇貨幣補償方式進行補償安置的，按被征收房屋的建筑面積計算，一次性支付6個月的臨時過渡安置補償費。

3. 停產(chǎn)停業(yè)補償：

被征收房屋有商業(yè)經(jīng)營、生產(chǎn)加工、辦公等情況的，經(jīng)調(diào)查認定為商業(yè)用房、生產(chǎn)用房的，給予停產(chǎn)停業(yè)的補償，

（1）商業(yè)用房停產(chǎn)停業(yè)補償標準：

一類商業(yè)地段補償標準：60元/㎡/月；二類商業(yè)地段補償標準：40元/㎡/月；三類商業(yè)地段補償標準：20元/㎡/月。

（2）生產(chǎn)加工、辦公用房停產(chǎn)停業(yè)補償標準：

一類地段補償標準：25元/㎡/月；二類地段補償標準：20元/㎡/月；三類地段補償標準：15元/㎡/月。

（3）商業(yè)用房、辦公用房一次性計發(fā)3個月的停產(chǎn)補償，生產(chǎn)用房一次性計發(fā)6個月的停產(chǎn)補償。

（4）地段劃分標準在正式方案發(fā)布時公布

征收雙方根據(jù)房屋所在地段位置、停產(chǎn)停業(yè)期限和房屋被征收決定作出前3年（不滿3年的，按照實際年限）的平均效益；結合納稅情況，以及會計核算及其他有關資料為依據(jù)進行協(xié)商，協(xié)商不成的可以委托房地產(chǎn)價格評估機構通過評估確定補償標準。

4、設施、設備、物資遷移補償

被征收人在搬遷過程中需要遷移有線電視、寬帶網(wǎng)、水、電、太陽能等設施設備的，給予每戶一次性2000元補償，使用家用管道煤氣的每戶一次性1000元補償。其它機器設備、物資的遷移費用可以協(xié)商補償，協(xié)商不成的可以委托房地產(chǎn)價格評估機構通過評估確定補償。

六、搬遷獎勵

被征收人在房屋征收部門通知的協(xié)議簽訂期內(nèi)簽訂協(xié)議，并且在簽訂協(xié)議后30天內(nèi)騰空并移交房屋的，按照被征收房屋的建筑面積，每平方米獎勵200元；在簽訂協(xié)議后30天至40天內(nèi)騰空并移交房屋的，每平方米獎勵180元；在簽訂協(xié)議后40天至50天內(nèi)騰空并移交房屋的，每平方米獎勵150元，在簽訂協(xié)議后,50天至60天內(nèi)騰空并移交房屋的，每平方米獎勵120元；在簽訂協(xié)議后60天至70天內(nèi)騰空并移交房屋的，每平方米獎勵100元；在簽訂協(xié)議后70天至80天內(nèi)騰空并移交房屋的，每平方米獎勵80元；在簽訂協(xié)議后80天至90天內(nèi)騰空并移交房屋的，每平方米獎勵50元；在簽訂協(xié)議后90天后才騰空并移交房屋的不獎勵。

七、貨幣補償安置補助

被征收人選擇貨幣補償安置方式的，給予貨幣補償安置補助，補助標準：每平方米400元，按照被征收房屋的建筑面積計算。

八、特困補助

有下列情況之一的：（1）五保戶；（2）烈士家屬；（3）民政部門撫養(yǎng)的孤寡老人；（4）城市最低生活保障戶。提供有效證件、證明的，每戶給予一次性3000元的特困補助費。

九、其它規(guī)定

1、凡屬征收范圍內(nèi)的單位和個人，在房屋征收范圍確定后，不得進行下列不當增加補償費用的行為，否則在安置補償過程中不予確認或者補償，所產(chǎn)生的損失和后果由行為人自行承擔：

（1）、新建、擴建、改建、裝修房屋；

（2）、改變房屋和土地用途；

（3）、法律規(guī)定的其他事項。

2、被征收人必須如實向征收部門提供房地產(chǎn)證件和相關必需的資料，并協(xié)助現(xiàn)場勘查、實物評估認定工作。

3、被征收人必須自行交清騰交房屋前所使用的水、電、氣、有線電視、電話等費用，否則從其補償費用中扣除。

4、被征收人搬遷時，不得擅自拆除原房屋內(nèi)已經(jīng)給予過補償?shù)脑O施設備。如果擅自拆除的，將從其補償費用中扣除相應補償費。

5、征收補償安置協(xié)議簽訂后，征收部門將房屋價值補償款項支付被征收人。被征收人應當在征收補償安置協(xié)議約定的交房時間內(nèi)，將房屋騰空后交給征收部門，同時移交被征收房屋的所有權證、土地使用證、提供戶口證（簿）、身份證等有效證件的復印件，經(jīng)過驗收確認后，征收部門支付其他補償款項。

6、棚戶區(qū)改造征收個人住房，被征收人符合住房保障條件的，優(yōu)先給予住房保障，具體工作由市住房保障部門組織實施。

7、全體征收工作人員要嚴格執(zhí)行國家有關房屋征收法律法規(guī)、政策規(guī)定，作到秉公辦理，廉潔自律，高效務實，任何組織和個人對違法實施房屋征收的行為，均有權向市人民政府和相關部門舉報。

十、附則

本方案未盡事宜依據(jù)相關法律法規(guī)規(guī)定辦理；

本方案從房屋征收決定發(fā)布之日起執(zhí)行；

本方案由開遠市城市棚戶區(qū)改造指揮部負責解釋。

開遠市人民政府

2015年9月20日