政策背景

《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》（GB/T 18507-2014）和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508-2014）（以下簡(jiǎn)稱“規(guī)程”）國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)公開發(fā)布，于2014年12月1日起實(shí)施。規(guī)程是各級(jí)國(guó)土資源主管部門、土地市場(chǎng)中介行業(yè)協(xié)會(huì)、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)及其有關(guān)人員在從事地價(jià)管理和地價(jià)評(píng)估工作時(shí)應(yīng)遵循的國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

市、縣國(guó)土資源主管部門應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)程，開展基準(zhǔn)地價(jià)制訂、更新和公布工作。基準(zhǔn)地價(jià)每3年應(yīng)全面更新一次；超過6年未全面更新的，在土地估價(jià)報(bào)告中不再使用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法；不能以網(wǎng)格等形式借助計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)實(shí)時(shí)更新基準(zhǔn)地價(jià)。基準(zhǔn)地價(jià)以及全面更新成果應(yīng)由省級(jí)國(guó)土資源主管部門組織驗(yàn)收后報(bào)部備案，然后由市、縣國(guó)土資源主管部門及時(shí)向社會(huì)公開。省級(jí)國(guó)土資源主管部門要加強(qiáng)監(jiān)督指導(dǎo)，確保基準(zhǔn)地價(jià)及時(shí)更新、發(fā)布，對(duì)不符合規(guī)程規(guī)定的基準(zhǔn)地價(jià)制訂、更新工作及成果應(yīng)及時(shí)予以糾正。

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)值也隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)生了新的變化，開遠(yuǎn)市人民政府于2013年9月16日公布實(shí)施的開遠(yuǎn)市城市規(guī)劃區(qū)土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)的通告至今已有三年多，根據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào)）和國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于實(shí)施《〈城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程〉和〈城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程〉有關(guān)問題的通知》（國(guó)土資廳發(fā)〔2015〕12號(hào)）以及紅河州國(guó)土資源局《關(guān)于開展城鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的通知》（紅國(guó)土資用〔2015〕10號(hào)）等相關(guān)文件精神，開遠(yuǎn)市的城鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)需全面開展新一輪的更新工作。

開遠(yuǎn)城鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)的測(cè)算

市國(guó)土資源局根據(jù)相關(guān)規(guī)定和程序，確定云南優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司作為技術(shù)單位承擔(dān)開遠(yuǎn)市城市規(guī)劃區(qū)的土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新測(cè)算工作。更新測(cè)算成果（草案）提交后，市國(guó)土資源局按照《國(guó)土資源聽證規(guī)定》《重大決策聽證制度實(shí)施方案》的規(guī)定，召開了開遠(yuǎn)市城市規(guī)劃區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新測(cè)算成果（草案）聽證會(huì)，收集了各種有益意見和改進(jìn)建議，對(duì)成果進(jìn)行了修改完善，向紅河州國(guó)土資源局和云南省國(guó)土資源廳提交了開遠(yuǎn)市新一輪城市規(guī)劃區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新測(cè)算技術(shù)成果。2016年9月28日，我市新一輪城市規(guī)劃區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新測(cè)算技術(shù)成果通過云南省國(guó)土資源廳組織的省級(jí)評(píng)審驗(yàn)收，云南省國(guó)土資源廳以《關(guān)于紅河州十三縣市規(guī)劃區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新測(cè)算成果驗(yàn)收的通知 》（云國(guó)土資用〔2016〕25號(hào)）下發(fā)了有關(guān)成果驗(yàn)收通知。

主要亮點(diǎn)

本次更新測(cè)算成果與2013年公布實(shí)施的基準(zhǔn)地價(jià)相比較：

（一）隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，本輪基準(zhǔn)地價(jià)的定級(jí)范圍在上一輪的基礎(chǔ)上有了一定擴(kuò)大，2011年的基準(zhǔn)地價(jià)范圍是東至開遠(yuǎn)市監(jiān)獄、西至市第一職業(yè)中學(xué)，面積為40.62平方公里。本輪基準(zhǔn)地價(jià)定級(jí)范圍是北至明威公司以北2500米、西至開遠(yuǎn)第四中學(xué)、南至看守所、東至物流園區(qū)，定級(jí)范圍總面積為49.73平方公里。

（二）定級(jí)范圍內(nèi)各級(jí)別的分布范圍有一定的調(diào)整，調(diào)整的趨勢(shì)是定級(jí)范圍內(nèi)各級(jí)別在原來基礎(chǔ)上適當(dāng)向外圍擴(kuò)大。

（三）基準(zhǔn)地價(jià)的價(jià)格商業(yè)住宅都在上一輪的基礎(chǔ)上有一定程度的上調(diào)，但上調(diào)幅度都在2%-4%以內(nèi)，符合現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)整體上行，但增長(zhǎng)速度放緩的外部環(huán)境。工業(yè)用地除末級(jí)外均有一定上調(diào)，末級(jí)下調(diào)的原因是因?yàn)檎w的定級(jí)范圍在擴(kuò)大，末級(jí)大部分已經(jīng)是上一輪的級(jí)外土地，平攤下來取得成本略低于上一輪的末級(jí)價(jià)格，也是合理的。公共管理與公共服務(wù)用地價(jià)格整體下調(diào)，主要是兩個(gè)方面的要求，一方面是為了迎合全州公共管理與公共服務(wù)用地價(jià)格內(nèi)涵的統(tǒng)一，讓全州的該類土地價(jià)格有可比性。另一方面就是使其更符合現(xiàn)行公共管理用地學(xué)術(shù)界的統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，就是公共管理與公共服務(wù)用地價(jià)格應(yīng)介于住宅和工業(yè)用地價(jià)格之間。

監(jiān)管和運(yùn)用

國(guó)土資源主管部門要加強(qiáng)對(duì)土地估價(jià)等市場(chǎng)中介行業(yè)的監(jiān)管，對(duì)發(fā)現(xiàn)的不符合規(guī)程和有關(guān)文件規(guī)定的土地估價(jià)報(bào)告，應(yīng)依法追究有關(guān)機(jī)構(gòu)和人員責(zé)任，同時(shí)交由行業(yè)協(xié)會(huì)予以行業(yè)自律處罰。

國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓前，市、縣國(guó)土資源主管部門應(yīng)當(dāng)按照規(guī)程和《關(guān)于發(fā)布〈國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）〉的通知》（國(guó)土資廳發(fā)〔2013〕20號(hào)）有關(guān)要求，組織對(duì)擬出讓宗地的地價(jià)進(jìn)行評(píng)估，出具土地估價(jià)報(bào)告。