為貫徹落實《關于進一步加強商品房預售管理工作的通知》（紅建發(fā)〔2021〕167號），進一步明確和細化商品房預售資金監(jiān)管工作，結(jié)合工作實際，我市制定了《開遠市商品房預售資金監(jiān)管實施細則》（開政規(guī)〔2022〕3號）。為便于社會各界和相關單位更好地理解和執(zhí)行該規(guī)定的有關內(nèi)容，現(xiàn)解讀如下：

一、出臺背景

2021年10月，州住房和城鄉(xiāng)建設局印發(fā)《關于進一步加強商品房預售管理工作的通知》（紅建發(fā)〔2021〕167號），通知要求，未出臺商品房預售資金監(jiān)管制度的縣市，出臺適應當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展情況的預售資金監(jiān)管制度，從制度上防范監(jiān)管風險，補齊制度短板。2022年2月，住房和城鄉(xiāng)建設部、人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)了《關于規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管的意見》（建房〔2022〕16號），要求縣、市住房和城鄉(xiāng)建設部門要切實履行商品房預售資金監(jiān)管職責，制定商品房預售資金監(jiān)管實施細則和三方監(jiān)管協(xié)議文本，督促檢查商品房預售資金監(jiān)管實施情況。

在此背景下，為加強我市商品房預售資金監(jiān)管工作，確保資金安全可控，保障購房者合法權益，避免問題樓盤的產(chǎn)生，有效防范房地產(chǎn)市場風險，促進我市房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，結(jié)合開遠實際，制定《開遠市商品房預售資金監(jiān)管實施細則（試行）》。

二、制定依據(jù)

《城市商品房預售管理辦法》《住房和城鄉(xiāng)建設部、人民銀行、銀保監(jiān)會關于規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管的意見》（建房〔2022〕16號）、《云南省商品房預售款監(jiān)管辦法》《紅河州住房和城鄉(xiāng)建設局關于印發(fā)< 紅河州商品房預售資金監(jiān)管規(guī)定>（試行）的通知》（紅建發(fā)〔2022〕80號）等。

三、主要內(nèi)容

《實施細則》分為總則、監(jiān)管協(xié)議簽訂與賬戶設立、預售資金收存管理、預售資金使用管理、法律責任、附則6章，共33條內(nèi)容，主要為：

第一章 總則。明確了制定實施細則的目的、適用范圍及監(jiān)督管理主體，對商品房預售資金、預售人、監(jiān)控銀行、購房人進行定義，承接商品房預售資金監(jiān)管業(yè)務的商業(yè)銀行按照公開招投標進行選定。

第二章 監(jiān)管協(xié)議簽訂與賬戶設立。預售人在預售商品房前，應當與監(jiān)管部門及監(jiān)控銀行三方簽訂商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議。按照一次預售許可申請對應一個賬戶的原則開設監(jiān)管賬戶，否則市房管部門不得發(fā)放《商品房預售許可證明》。商品房預售資金監(jiān)管期限，自開發(fā)項目取得《商品房預售許可證明》之日起，至商品房項目完成房屋所有權首次登記為止。預售人在取得《商品房預售許可證明》后，應當將監(jiān)管賬戶在商品房銷售場所予以公示。

第三章 預售資金收存管理。預售監(jiān)管資金分為重點監(jiān)管資金和非重點監(jiān)管資金。重點監(jiān)管資金額度是監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付使用所需的資金額度。預售人應在《商品房預售合同》中明確購房人的付款方式、具體時間、金額，以及監(jiān)控銀行名稱、賬號，購房人持預售人開具的專用賬戶繳款單直接到監(jiān)控銀行繳款，如是按揭貸款購買商品房的，其按揭貸款（含住房公積金貸款）由貸款銀行負責在發(fā)放貸款5個工作日內(nèi)劃入監(jiān)控銀行預售資金專用賬戶。預售人不得自行收存商品房預售款，不得向購房人以集資、借款、會員費等形式變相預售商品房，逃避資金監(jiān)管。

第四章 預售資金使用管理。預售資金監(jiān)管賬戶中的商品房預售款只能用于支付本項目的工程款、建筑材料、配套設施、設備等款項和有關工程建設費用。如預售人使用開發(fā)貸款或其它款項支付相應期間工程費用的，已支付款項可抵扣預售監(jiān)管賬戶中相應監(jiān)管金額。按照該商品房項目工程建設進度及施工合同約定實施節(jié)點控制，預售人提交相關證明材料，按規(guī)定程序分期申請使用商品房預售資金。購房人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達成退房協(xié)議并已辦理相關退房手續(xù)的，可在2個工作日內(nèi)向監(jiān)管機構(gòu)申請解除退房應收款部分的監(jiān)管。

第五章 法律責任。對以下違反本細則規(guī)定的行為，可依法追究責任：（1）監(jiān)管部門工作人員未規(guī)范履行監(jiān)管職責的；（2）監(jiān)控銀行擅自撥付監(jiān)管額度內(nèi)資金、商品房預售款或者不按要求撥付的；（3）預售人提供虛假申報材料開設監(jiān)管賬戶、違反本細則規(guī)定自行收存商品房預售款；（4）預售人向購房人以集資、借款、會員費等形式變相預售商品房，逃避資金監(jiān)管的；（5）預售人未將商品房預售款按協(xié)議存入監(jiān)管賬戶，監(jiān)管部門有權終止其相關預售款撥付審批，停止受理相關業(yè)務，并要求及時整改的；（6）預售人擅自截留、挪用購房人房款的。

第六章 附則。本細則施行前已取得《商品房預售許可證明》且未竣工驗收備案的商品房項目，須按本細則的規(guī)定重新確定重點資金額度和節(jié)點后納入監(jiān)管。凡過去的規(guī)定與本細則規(guī)定不一致的，以本細則為準，但上級另有規(guī)定的除外。本細則由開遠市人民政府負責解釋，自2022年9月24日起施行。