第一章  總  則

第一條  為加強商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，保證商品房預(yù)售資金專款專用，維護商品房交易雙方的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行、銀保監(jiān)會關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》（建房〔2022〕16號）、《云南省商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》《紅河州住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于印發(fā)< 紅河州商品房預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定>（試行）的通知》（紅建發(fā)〔2022〕80號）的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本實施細則。

第二條  凡在本市行政區(qū)域內(nèi)批準從事商品房開發(fā)并取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其商品房預(yù)售款的收入、支出、使用和監(jiān)督管理適用本細則。

第三條  本細則所稱商品房預(yù)售資金，是指預(yù)售人將其開發(fā)建設(shè)的商品房在取得預(yù)售許可證明后，竣工備案前預(yù)售給購房人，由購房人按合同約定支付購房款（包括首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款）。

本細則所稱預(yù)售人，是指預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

本細則所稱監(jiān)控銀行，是指與預(yù)售人簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，設(shè)立資金監(jiān)管賬戶的銀行。

本細則所稱購房人，是指購買預(yù)售商品房的單位和個人。

第四條  開遠市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（以下簡稱監(jiān)管部門）負責對本市范圍內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)售款實行行政監(jiān)管，由市房管部門履行具體監(jiān)管職責。

承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行，按照相關(guān)規(guī)定進行公開招投標選定，并進行公示，未經(jīng)公示的金融機構(gòu)不得從事預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)。

第二章  監(jiān)管協(xié)議簽訂與賬戶設(shè)立

第五條  預(yù)售人在申請《商品房預(yù)售許可證明》前，應(yīng)當就預(yù)售資金收存和使用方式、監(jiān)管額度、違約責任等內(nèi)容與監(jiān)管部門及監(jiān)控銀行三方簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。

第六條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照一次預(yù)售許可申請對應(yīng)一個賬戶的原則開設(shè)預(yù)售款監(jiān)管賬戶（以下簡稱監(jiān)管賬戶）。未設(shè)立預(yù)售資金專用賬戶的項目，市房管部門不得發(fā)放《商品房預(yù)售許可證明》。

第七條  監(jiān)控銀行需具備資金監(jiān)管安全規(guī)范所需的金融管理業(yè)務(wù)能力及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)條件，并與開遠市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)相關(guān)數(shù)據(jù)即時傳輸。

第八條  商品房預(yù)售資金監(jiān)管期限，自開發(fā)項目取得《商品房預(yù)售許可證明》之日起，至商品房項目完成房屋所有權(quán)首次登記為止。

商品房建設(shè)項目竣工驗收備案后, 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)持建筑安裝工程竣工驗收備案表向銀行申請注銷監(jiān)管賬戶, 監(jiān)控銀行在與預(yù)售人辦理結(jié)算手續(xù)后, 注銷其預(yù)售款專用賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時將注銷賬戶的證明報監(jiān)管部門。

第九條  有貸款的商品房預(yù)售項目，專用賬戶原則上應(yīng)當開立在提供貸款的商業(yè)銀行；設(shè)定土地使用權(quán)抵押或在建工程抵押的項目，預(yù)售人應(yīng)當保證商品房預(yù)售資金監(jiān)控銀行是該項目的抵押權(quán)人。

預(yù)售人在取得《商品房預(yù)售許可證明》后，應(yīng)當將監(jiān)管賬戶在商品房銷售場所予以公示。

第三章  預(yù)售資金收存管理

第十條  商品房預(yù)售監(jiān)管資金分為重點監(jiān)管資金（即監(jiān)管額度內(nèi)資金）和非重點監(jiān)管資金。重點監(jiān)管資金是用于購置本項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項目建設(shè)的施工進度款、法定稅費和其他相關(guān)費用的資金。除此范圍以外的，屬非重點監(jiān)管資金。

項目工程建設(shè)費用包括：項目所需的建筑、配套設(shè)備、小區(qū)綠化和市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施達到同步交付使用條件所需的建設(shè)費用。監(jiān)管部門應(yīng)通過項目工程預(yù)算清冊，結(jié)合投標、中標通知書以及各類設(shè)備定購合同等資料，確定項目所需監(jiān)管資金的總額。

第十一條  重點監(jiān)管資金額度是監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付使用所需的資金額度，由監(jiān)管部門根據(jù)商品房項目建設(shè)工程造價、施工合同金額以及項目交付使用條件等因素確定。

第十二條  預(yù)售資金監(jiān)管額度按監(jiān)管項目工程建安總額的120%進行確定。

第十三條  預(yù)售人應(yīng)當在《商品房預(yù)售合同》中明確購房人的付款方式、具體時間、金額，以及監(jiān)控銀行名稱、賬號，購房人持預(yù)售人開具的專用賬戶繳款單直接到監(jiān)控銀行繳款，預(yù)售人不得收取預(yù)售款。

預(yù)售人申請《商品房預(yù)售合同》備案時，應(yīng)當提交購房人將購房款存入監(jiān)管資金專用賬戶的憑證。

第十四條  購房人按揭貸款購買商品房的，其按揭貸款（含住房公積金貸款）由貸款銀行負責在發(fā)放貸款5個工作日內(nèi)劃入監(jiān)控銀行預(yù)售資金專用賬戶。監(jiān)控銀行應(yīng)即時將賬戶變動數(shù)據(jù)傳送至開遠市商品房預(yù)售款監(jiān)管系統(tǒng)。

第十五條  系統(tǒng)確認首付款或一次性付款足額到賬后，商品房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)進行網(wǎng)簽備案。預(yù)售人未按時將相關(guān)款項劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶，商品房預(yù)售款監(jiān)管系統(tǒng)將自動關(guān)閉該項目的網(wǎng)簽備案功能。

第十六條  預(yù)售人不得違反本細則的規(guī)定，自行收存商品房預(yù)售款，不得向購房人以集資、借款、會員費等形式變相預(yù)售商品房，逃避資金監(jiān)管。

第四章  預(yù)售資金使用管理

第十七條  在監(jiān)管項目竣工備案、辦理房地產(chǎn)初始登記前，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中的商品房預(yù)售款只能用于支付本項目的工程款、建筑材料、配套設(shè)施、設(shè)備等款項和有關(guān)工程建設(shè)費用。

第十八條  預(yù)售資金不得挪作他用，不得用于繳納本項目土地款。

第十九條  為滿足建設(shè)要求，預(yù)售人使用開發(fā)貸款或其它款項支付相應(yīng)期間工程費用的，已支付款項可抵扣預(yù)售監(jiān)管賬戶中相應(yīng)監(jiān)管金額，并按資金使用計劃予以相應(yīng)調(diào)整。

第二十條  預(yù)售人應(yīng)當按照該商品房項目工程建設(shè)進度及施工合同約定實施節(jié)點控制，分期申請使用商品房預(yù)售資金。

（一）未達到工程質(zhì)量竣工驗收前，可按照工程建設(shè)進度使用重點監(jiān)管資金總額款的80%；

（二）達到工程質(zhì)量竣工驗收的，可使用重點監(jiān)管資金總額的95%；

（三）預(yù)售商品房完成首次登記后，可使用剩余商品房預(yù)售資金和商品房預(yù)售資金的全部利息。

監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金達到監(jiān)管額度后，超出監(jiān)管額度的資金可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取使用。

第二十一條  使用商品房預(yù)售資金應(yīng)按下列程序辦理：

（一）預(yù)售人應(yīng)向監(jiān)管部門或由監(jiān)管部門指定的機構(gòu)提出申請；

（二）對符合條件的預(yù)售人，市房管部門應(yīng)在兩個工作日內(nèi)出具《商品房預(yù)售資金撥付通知書》；

（三）監(jiān)控銀行憑《商品房預(yù)售資金使用申請審批表》，為預(yù)售人辦理預(yù)售資金撥付手續(xù)。

第二十二條  預(yù)售人可在預(yù)售款中提取5%—10%的費用用于辦公和管理支出，但應(yīng)在支取后及時向監(jiān)管部門備案。

第二十三條  預(yù)售人申請使用商品房預(yù)售資金時，應(yīng)當向監(jiān)管機構(gòu)提交下列證明材料：

（一）預(yù)售資金使用申請；

（二）用款計劃及施工單位提供的工程款發(fā)票；

（三）用于支付工程款的，提供監(jiān)理單位出具的工程建設(shè)進度施工完成證明；

（四）用于支付購買項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備款項的，應(yīng)提供與供應(yīng)商簽訂的購銷合同；

（五）用于支付設(shè)計、監(jiān)理等前期費及其他行政事業(yè)收費的，應(yīng)提供合同或繳費通知；

（六）用于歸還銀行貸款的，應(yīng)提交借款合同；

（七）其他需要提供的材料。

第二十四條  購房人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達成退房協(xié)議并已辦理相關(guān)退房手續(xù)的，應(yīng)當在2個工作日內(nèi)向監(jiān)管機構(gòu)申請解除退房應(yīng)收款部分的監(jiān)管。

第五章  法律責任

第二十五條  監(jiān)管部門工作人員違反本細則規(guī)定，未規(guī)范履行監(jiān)管職責，造成預(yù)售款被挪用的，按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，追究其責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十六條  監(jiān)控銀行違法違反預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議，未經(jīng)監(jiān)管部門同意，擅自撥付監(jiān)管額度內(nèi)資金的，應(yīng)當負責追回資金，無法追回的依法承擔違約責任和相應(yīng)賠償責任。

第二十七條  監(jiān)控銀行違反本細則規(guī)定，擅自撥付商品房預(yù)售款，或者不按要求撥付，造成預(yù)售資金被挪用，導(dǎo)致工程無法竣工的，承擔協(xié)議約定責任和法律責任。

第二十八條  預(yù)售人具有下列情形之一的，監(jiān)管部門應(yīng)責令其停止該建設(shè)項目的銷售，并限期整改，情節(jié)嚴重者，依法給予降低資質(zhì)等級直至取消房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的處罰，同時將預(yù)售人違規(guī)行為記入企業(yè)誠信檔案和人民銀行的征信系統(tǒng)。

（一）提供虛假申報材料開設(shè)監(jiān)管賬戶；

（二）違反本細則規(guī)定自行收存商品房預(yù)售款；

（三）向購房人以集資、借款、會員費等形式變相預(yù)售商品房，逃避資金監(jiān)管；

（四）未將商品房預(yù)售款按協(xié)議存入監(jiān)管賬戶，監(jiān)管部門有權(quán)終止其相關(guān)預(yù)售款撥付審批，停止受理相關(guān)業(yè)務(wù)，并要求及時整改；

（五）擅自截留、挪用購房人房款。

第二十九條  預(yù)售人申請預(yù)售款用于支付農(nóng)民工工資的，預(yù)售人應(yīng)監(jiān)督施工單位發(fā)放農(nóng)民工工資，若施工總承包單位或施工分包單位拖欠的，由預(yù)售人或施工總承包單位以未結(jié)清的工程款為限，先行墊付農(nóng)民工工資。預(yù)售人或施工總承包單位違法將工程發(fā)包、分包、轉(zhuǎn)包致使拖欠農(nóng)民工工資的，由預(yù)售人或施工總承包單位依法承擔清償責任。

第三十條  監(jiān)理單位或全過程跟蹤審計單位提供虛假施工進度證明，致使預(yù)售人超前超額支取商品房預(yù)售款，造成工程無法按期竣工的，應(yīng)當和開發(fā)單位承擔連帶責任。 

第六章  附  則

第三十一條  本細則施行前已取得《商品房預(yù)售許可證明》且未竣工驗收備案的商品房項目，須按本細則的規(guī)定重新確定重點資金額度和節(jié)點后納入監(jiān)管。凡過去的規(guī)定與本細則規(guī)定不一致的，以本細則為準，但上級另有規(guī)定的除外。

第三十二條  本細則由市人民政府負責解釋。

第三十三條  本細則自2022年9月24日起施行。

附件：1．開遠市商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書

2．商品房預(yù)售資金使用申請審批表

附件1

開遠市商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書

甲方：開遠市房地產(chǎn)管理局

乙方（監(jiān)控銀行）：                            

丙方（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）：                      

為加強我市商品房預(yù)售資金管理，規(guī)范商品房預(yù)售資金收取、繳存和撥付行為，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》《城市商品房預(yù)售管理辦法》《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進一步規(guī)范和加強房屋網(wǎng)簽工作的指導(dǎo)意見》、《云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、中國人民銀行昆明中心支行、云南銀保監(jiān)局關(guān)于進一步加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的通知》等法律法規(guī)規(guī)章及政策的規(guī)定和要求，經(jīng)甲方、乙方、丙方協(xié)商一致，特簽訂以下協(xié)議。

一、項目概況

（一）建設(shè)項目名稱及所在地點：                  

                          。

（二）開發(fā)建設(shè)單位：                            

（三）建設(shè)規(guī)模：建筑面積             平方米。

（四）投資概算：人民幣        萬元（大寫         ）

二、開戶銀行及監(jiān)管賬戶

（一）開戶銀行名稱：                           

（二）監(jiān)管賬戶名稱：                           

（三）監(jiān)管賬號：                               

三、監(jiān)管資金范圍

經(jīng)批準預(yù)售的商品房建設(shè)項目應(yīng)當將預(yù)售資金列入監(jiān)管范圍，包括購房人支付的全部房價款（含定金、首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款等商品房預(yù)售資金）。

四、監(jiān)管期限

自丙方取得《商品房預(yù)售許可證》之日起，至        建設(shè)項目完成竣工驗收備案之日止。

五、商品房預(yù)售資金收取、繳存及撥付

丙方收取的           建設(shè)項目商品房預(yù)售款（包括銀行按揭貸款、住房公積金貸款等）必須全部存入監(jiān)管賬戶，該監(jiān)管賬戶專用于商品房預(yù)售資金的繳存和撥付，不得用于其他支付結(jié)算。丙方使用該監(jiān)管賬戶資金，須按照本協(xié)議約定辦理申請報批手續(xù)。

六、甲、乙、丙三方權(quán)利義務(wù)

（一）權(quán)利

1．甲方負責對商品房預(yù)售款收存和使用進行日常監(jiān)督管理，進入監(jiān)管賬戶的預(yù)售款未經(jīng)甲方同意，乙方不得撥付。

2．乙方在為丙方辦理監(jiān)管賬戶資金撥付時，應(yīng)要求丙方出具《預(yù)售款專用資金撥付批準書》。

（二）義務(wù)

1．甲、乙、丙三方必須嚴格按照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)章的規(guī)定及本協(xié)議的約定開設(shè)監(jiān)管專戶及簽訂本協(xié)議。丙方應(yīng)在售房場所公示監(jiān)管賬戶名稱、賬號和本監(jiān)管協(xié)議書。

2．丙方使用監(jiān)管賬戶資金時，應(yīng)同時附支付工程款或材料款、設(shè)備款、稅費等有關(guān)證明材料。甲方應(yīng)在收到丙方申請之日起五個工作日內(nèi)作出答復(fù)，對不同意使用的，應(yīng)以書面方式說明理由。

3．乙方應(yīng)積極配合甲方開展工作，按甲方批準的支付金額為丙方辦理預(yù)售款撥付。

4．乙方須將所有按揭貸款劃入監(jiān)管賬戶，不得直接支付到丙方其他賬戶或轉(zhuǎn)作它用。

5．乙方須按甲方的要求向甲方提供監(jiān)管賬戶的預(yù)售資金收支情況。

6．丙方與預(yù)購人簽訂《商品房買賣合同》時，應(yīng)向預(yù)購人告知商品房預(yù)售監(jiān)管的有關(guān)規(guī)定，同時，要求預(yù)購人將購房款存入商品房預(yù)售監(jiān)管賬戶，并憑銀行出具的存款憑證為預(yù)購人換取付款發(fā)票。

7．丙方與預(yù)購人簽訂《商品房買賣合同》后20天內(nèi)，向房地產(chǎn)交易登記機構(gòu)申請辦理商品房買賣合同備案手續(xù)。在辦理合同備案手續(xù)時，丙方應(yīng)同時附送銀行出具給預(yù)購人的商品房預(yù)售款存入專用賬戶憑證。

8．丙方收取的商品房預(yù)售款項，在項目竣工之前，只能用于購買項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項目建設(shè)的施工進度款及相關(guān)稅費，不得挪作他用。

七、違約責任

丙方違反相關(guān)法律法規(guī)規(guī)章的規(guī)定及本協(xié)議的約定，逃避或變相逃避監(jiān)管，甲方應(yīng)通知其限期改正，逾期不改正的，甲方有權(quán)暫停該項目預(yù)售許可或網(wǎng)簽備案。情節(jié)嚴重的，丙方還應(yīng)當承擔違約責任和行政法律責任。

八、其他

本協(xié)議自簽訂之日起生效，一式四份，甲方持兩份，乙、丙方各持一份。

甲方（公章）                乙方（公章）

法定代表人或               法定代表人或

授權(quán)委托代表簽名：         授權(quán)委托代表簽名：

丙方（公章）  

法定代表人或

授權(quán)委托代表簽名：

簽訂日期：   年   月   日

附件2

商品房預(yù)售資金使用申請審批表

申請單位：

聯(lián) 系 人：         聯(lián)系電話：               

開遠市房地產(chǎn)管理局  制